Деятельности современного предприятия, фирмы в процессе товарного производства , когда в основе принятия хозяйственных решений лежат требования рынка, реальные запросы и потребности покупателей в товарах и услугах и производственно-сбытовые возможности данного предприятия, фирмы. Существует более 200 определений маркетинга , многие из которых содержат попытку дать его комплексную характеристику. К примеру, Американская ассоциация маркетинга (АМА) придерживается такой позиции "Маркетинг - это процесс планирования и управления разработкой изделий и услуг, ценовой политикой , продвижением товаров к покупателям и сбытом, чтобы достигнутое таким образом разнообразие благ приводило к удовлетворению потребностей как отдельных личностей, организаций, так и общества в
Рынок реального товара 317
Р 154 Рынок реального товара - 317
Как только заработают реальные рыночные механизмы , возникнет на том или ином рынке реальная конкуренция, руководителям предприятий обязательно понадобится информация о себестоимости конкретных видов продукции и видов деятельности , возникнет возможность и необходимость разделения затрат на прямые и косвенные, подсчета рентабельности и других управленческих операций.
Рассмотрим рис. 18-15, на котором представлен график совокупных сбережений (предложение ссудного капитала) вместе с графиком совокупных инвестиций (спроса на ссудный капитал) в одной координатной плоскости. Они пересекаются в точке, где ставка процента равна г°. При данной ставке процента предложение ссудного капитала равно спросу на него. Другими словами, ожидаемый объем сбережений равен ожидаемому уровню инвестиций. При реальной процентной ставке г рынок капитала находится в равновесии. Рынок реальных товаров также находится в состоянии равновесия при данной процентной ставке , так как равенство сбережений и инвестиций означает, что все утечки из потока реальных доходов (сбережений) заново вливаются в этот поток в виде инвестиций , т. е. вся часть дохода, которую сберегают домашние хозяйства , тратится фирмами на инвестиции, когда процентная ставка равна г - Следовательно, при данной реальной процентной ставке домашние хозяйства и фирмы покупают все товары и услуги, произведенные при полной занятости.
Последовательно расширяя рынок ценных бумаг , мы могли бы уже сейчас возложить всю работу по организации купли-продажи на банки России. Помощь в этом деле могут оказать и создаваемые по инициативе предприятий специальные холдинговые компании , основной функцией которых будет управление финансами . Кстати сказать, и это важно, за рубежом сами фирмы и предприятия на бирже не участвуют, их интересы всегда представляют либо банк, либо холдинговая или брокерская компания , являющиеся членами биржи . Далеко не каждый может стать таким членом, их число регулируется, а репутация должна быть безупречной. Кроме того, членство стоит денег. На Нью-Йоркской фондовой бирже цена места колеблется от 450 до 6000 тыс. долл., а число членов практически неизменно - 1469. БИРЖА ФЬЮЧЕРСНАЯ - современная форма организации товарных бирж . На фьючерсной бирже торговля ведется исключительно фьючерсными контрактами . Появилась во второй половине XIX века. Возникновение и развитие Б. ф. связано с тем, что она позволила снизить риск неблагоприятных колебаний цен на обращение капитала, уменьшить размер резервного капитала , требуемого на случай неблагоприятной конъюнктуры, ускорить возврат в денежной форме авансируемого капитала, удешевить кредитование торговли, снизить издержки обращения . Торговлю на Б. ф. по сравнению с биржей реального товара отличают преимущественно фиктивный характер сделок (лишь 1-2% сделок завершаются поставкой товара , а остальные - выплатой разницы в ценах) в основном косвенная связь с рынком реального товара через хеджирование полная унификация всех условий контрактов , кроме цены и срока поставки обезличенность сделок, так как они регулируются не между отдельными покупателем и продавцом, а между ними и расчетной палатой . Сделки на фьючерсных биржах заключаются с контрактами как на товары, так и на валюты, индексы акций, процентные ставки и т. п. Объем операций на всех Б. ф. в мире превышает 10 трлн. долл.
Эффективной методикой получения информации явился опрос руководителей отделов сбыта филиалов, расположенных на наиболее важных европейских рынках RS, включая руководителей отдела сбыта , работающих в головном офисе в Руане. Основной целью опроса было сравнение оценок участия конкурентов в секторе механической обработки , полученных на основе маркетинговой базы данных, с собственными оценками , вытекающими из опыта работы на этом рынке. Часто руководители обладали информацией, полученной из различных неофициальных источников. Во время каждого визита консультантов к руководителям отделов сбыта обсуждались и вопросы, касающиеся качественных аспектов рынка и его развития в течение последнего года банкротств конкурентов, новых участников рынка , реальных или потенциальных ценовых войн , застоя в местной экономике и пр.
РЫНОК РЕАЛЬНОГО ТОВАРА - РЫНОК, на котором ведется торговля реальным товаром в противоположность торговле фьючерсными контрактами . На РЫНКЕ РЕАЛЬНОГО ТОВАРА заключаются сделки с поставкой со склада, с немедленной поставкой и с поставкой на срок.
Таким образом, теоретически, не имеет значения, какую из вторых разностей мы используем. Получающиеся оценки эквивалентны. Однако иное дело - реальный рынок. Реальные цены опционов могут не удовлетворять основным свойствам вероятностных распределений. Определяющими здесь могут быть три фактора. Во-первых, это просто игра случая во-вторых, сказываются более сложные взаимоотношения риска с доходностью инструментов в-третьих, процентная ставка не равна нулю.
ФРС - космический отряд. ФРС может выступать в роли космического отряда. Во всяком случае, она отвечает трем основным критериям обладает властью, окружена таинственностью и имеет офис в Нью-Йорке. Некоторые наблюдатели считают даже, что ФРС способна контролировать фондовый рынок - реальными или символическими действиями, с помощью предупреждающих мер или посредством бездействия. Впрочем, здравомыслящие люди понимают, насколько это смехотворно - рынок подчиняется лишь солнечной активности и следует за солнечными пятнами.
Манипулировать рынком торговых сделок с уплатой наличными значительно труднее, чем фьючерсным для этого необходим гораздо больший капитал (из-за отсутствия левереджа) и больше времени. Поэтому прибыль на инвестированный капитал меньше, если предпринимаются попытки управлять наличным рынком . Кроме того, кассовая позиция менее ликвидна по сравнению с фьючерсной. В результате манипулирование рынком реальных финансовых инструментов редко предпринимается и редко приносит успех.
Важная особенность классической макроэкономической модели - принцип нейтральности денег. Он предполагает отсутствие какого-либо воздействия денежной массы на реальное производство. Деньги в модели классиков нужны рыночным агентам лишь для обслуживания сделок, т. е. для выполнения чисто технической функции в процессе купли -продажи. На этом основании классиками была сформулирована концепция классической дихотомии - системы функционирования двух параллельных рынков реального и денежного, равновесие между которыми поддерживается через автоматические стабилизаторы . Отсюда делался вывод о нецелесообразности вмешательства государства в экономическую жизнь.
Незначительное. Через систему регулирования рынка реальных средств.
Основной индикатор рынка реальных средств
Понятно, что для достижения сбалансированного состояния лизинговой процедуры необходимо наличие достаточно развитых сопутствующих секторов - банковского, рынка реальных средств (в т.ч. и оборудования) и страхования. Кроме того, более правильно будет утверждение, согласно которому должны сопоставляться между собой этапы (стадии) развития этих рынков. Как видно из предлагаемой ранее характеристики, имеет место не только несопоставимость фаз развития банковского, реального и страхового рынка , но и отсутствие единой политики регулирования, направленной на сбалансированное их функционирование и развитие (см. рис. 2.13).
Акционерное (корпоративное) финансирование Коммерческие банки Институциональные инвесторы Корпорации Организации Вариабельность использования инвестиций у корпорации (организации) Нецелевой характер инвестиций Работа только на рынке ценных бумаг , а не на рынке реальных программ Высокий уровень риска инвестора
Например, на рынке сотовой связи происходит равная борьба двух сторон. Однако при наличии государственной компании, которая будет доминировать в отрасли и будет продолжать получать субсидии или будет иметь несправедливые правительственные льготы, никаких поддержанных венчурным капиталом инноваций не появится. Правительственные средства могут быть направлены на поддержку венчурного капитала , если могут быть решены макропроблемы. Кроме того, полезными будут и осмысленные финансовые отчеты на регулярной основе. Из-за неверных бухгалтерских проводок некоторые малые фирмы не смогут выйти на фондовый рынок . Реальная переделка бухгалтерского учета - это серьезная нагрузка для фирмы (пока она не достигнет определенного размера). Фирмы не могут себе позволить возвращаться и переделывать все свои отчеты. Финансовый отчет , который действительно способен раскрыть информацию, меняет дело, так как у инвестора реально появляется доверие к компании.
В целях упорядочения этой стихийной практики Совмин СССР в октябре 1988 г. принял постановление о выпуске предприятиями и организациями ценных бумаг , которое узаконило статус так называемых акций трудового коллектива, предназначенных для работников коллективов, и акций предприятий и организаций - для размещения среди юридических лиц. Практиковались также правительственные решения по переводу на акционерную форму собственности отдельных предприятий, например АО КамАЗ, АО Пермавиа и др. Это стало очередным шагом на пути возрождения рынка реальных долевых ценных бумаг . Процесс становления акционерной формы собственности в общих чертах был завершен с принятием Совмином СССР в середине 1990 г. известного постановления об утверждении Положения об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью и Положения о ценных бумагах . Немногим более года спустя в СССР было зарегистрировано около 1,5 тыс. АО и ООО, суммарный уставный капитал которых в действовавшем масштабе цен превышал 25 млн руб.
Благотворительные организации (такие, как Oxfam) в течение длительного времени закупали кофе у мелких производителей, перерабатывали его и продавали через собственные магазины в разных концах страны. Поскольку распределение через магазины благотворительной организации охватывало лишь небольшой рынок, реально такой кофе типа " ampaign"1 предназначался для очень стойких приверженцев, готовых ради доброго дела жертвовать
Термин «конкуренция» происходит от латинского слова «concurrere» — бежать вместе; когда говорят о конкуренции, обычно имеют в виду соперничество в какой-либо области между отдельными субъектами, стремящихся к одной цели. В более широком смысле конкуренция – это борьба за более выгодные условия жизнедеятельности. Конкурентные отношения характерны для всей живой природы, и именно конкуренция является критерием жизнеспособности и эффективности тех или иных форм, доминантой естественного отбора в любой сфере деятельности.
Когда говорят о конкуренции, почти всегда имеют в виду соперничество в области экономики. Однако конкуренция и дух соперничества присутствуют во всех видах деятельности общества: в среде музыкантов, ученых, в спорте, литературе, политике и искусстве. Между собой конкурируют отдельные лица и общественные институты, предприятия и отрасли, потребители, различные формы собственности, отдельные государства и межгосударственные образования.
Как в экономической, так и во внеэкономической сфере, функции конкуренции широки и многообразны. Это, в частности, выражается в следующем:
- Конкуренция позволяет выявить тех участников соперничества, которые оказались в выигрышном положении, тех, кто смог добиться лучших по сравнению с другими результатов. Конкуренция, таким образом, является необходимым критерием для выявления наилучших и жизнеспособных форм и методов достижения максимальных результатов, является инструментом их отбора;
- Конкуренция позволяет оптимизировать решение какой-либо задачи, то есть решить ее с наилучшими результатами при минимальных издержках;
- Система конкуренции ориентирует участников соперничества на достижение максимальных результатов.
Очень важна конкуренция в области хозяйственных отношений, где она выполняет одну из основополагающих функций. Значимость конкуренции для эффективного ведения хозяйства и роль интереса в экономике отмечалась еще основоположниками первых экономических школ. Так, А. Смит в своем фундаментальном труде «Исследование о природе и причинах богатства народов», вышедшем в свет в 1776 г., подчеркнул роль экономического интереса и сформулировал свой принцип «невидимой руки», ставший ныне классикой и олицетворением механизма рыночной конкуренции. Согласно этому принципу, каждый индивидуум, преследуя лишь свой собственный эгоистический интерес, как бы направляется чьей-то невидимой рукой в интересах достижения наибольшего блага для всех .
Из этого следует, что рынок является саморегулирующимся образованием и всякое вмешательство государство в сферу свободной конкуренции почти наверняка будет иметь вредные последствия.
Однако с развитием экономических отношений стало ясно, что конкуренция обладает всеми необходимыми достоинствами в обществе свободного предпринимательства лишь тогда, когда имеется в виду система «абсолютной» или «совершенной» конкуренции. Другими словами, конкуренция идеально выполняет свои положительные функции лишь в абстрактной, теоретической модели, отличающейся от реальной экономической практики рядом приближений и допущений, получивших название признаков свободного рынка. В общем виде они формулируются следующим образом:
- Неограниченное число участников рыночной конкуренции, ни один из которых не в состоянии оказывать влияние на цены. Другими словами, любые виды монополий в системе совершенной конкуренции отсутствуют.
- Абсолютно свободный доступ на рынок и такой же выход из него (барьеры вхождения в рынок отсутствуют).
- Неограниченная мобильность (передвижение) материальных, трудовых, финансовых и прочих ресурсов.
- Наличие у каждого участника конкуренции полного объема о рыночной информации (о спросе и предложении, ценах, валютных курсах, ставках депозитов и т.п.). Полная информированность позволяет участникам совершенной конкуренции избежать ошибок в принятии решений.
- Абсолютная однородность одноименных продуктов, что выражается, в частности, в отсутствии торговых марок и других индивидуальных характеристик качества товара. Таким образом, все продавцы ставятся в равное положение.
Системы совершенной конкуренции в повседневной жизни не существует, однако считается, что с помощью этой абстрактной модели облегчается анализ реальных рынков. Отчасти это так. Однако анализируя признаки свободного рынка, мы увидим, что каждый из них является довольно сомнительным не только с точки зрения реального, но и собственно идеального рынка. И дело не только в том, что рынков с бесконечно большим числом участников не бывает, как не бывает рыночных систем без монополий на производство, сбыт, на патенты, технологии, иную интеллектуальную собственность. Эффективную правовую базу по защите конкуренции на идеальных моделях выстроить невозможно. Поэтому как соотнести теоретическую модель идеальной конкуренции с реальным экономическим миром – этот вопрос со времен А.Смита стал одним из центральных для экономистов и законодателей. Трудностей на этом пути оказалось предостаточно.
Во-первых, в эпоху промышленной революции и бурного развития акционерного предпринимательства было трудно определить само понятие монополии – кто это, производитель или продавец, контролирующий 100% рынка? Однако таких монополий практически не было и с помощью первого антитрестовского закона (закона Шермана от 1890 г.) удалось разукрупнить только две больших компании – «Америкен Табакко» и «Стандард Ойл» Дж.Рокфеллера.
При разборе конкретных ситуаций в судебных инстанциях в связи с введением антимонопольного законодательства стали проявляться нюансы, позволяющие разделять собственно монополизм как легитимное явление (включая монопольное право на интеллектуальную собственность, на технологии и знания), и последствия обладания монополией – завышением цен, введением барьеров вхождения в рынок других участников, так называемую «vendor lock-in», то есть практику, при которой поставщик каких-либо продуктов или сервисов создаёт потребителю препятствия к смене поставщика или взаимодействию с продуктами других поставщиков – т.е. тех действий, которые можно квалифицировать как недобросовестные.
Во-вторых, законодательные ограничения деятельности крупных акционерных компаний и холдингов натолкнулись на активное сопротивление предпринимателей, которые выдвигали два веских аргумента, с которыми нельзя было не считаться. Первый – это ограничение права бизнеса свободного заключения договоров . Второй довод – экономического характера, который известен в теоретической экономике и бизнесе как эффект масштаба.
Последний довод относился к проблеме концентрации денежного, производственного и интеллектуального капитала. Представители крупных предприятий-монополистов не без основания утверждали, что монополии обеспечивают более высокое качество продукции за счет собственных научных разработок и совершенных технологий. Более мелкие предприятия не могут позволить себе содержать собственные научно-исследовательские подразделения, которые, в конечном итоге, и обеспечивают прогресс и внедрение продуктовых инноваций.
Таким образом, проблема монополизма и злоупотребление доминирующим положением – это далеко не одно и то же. Причем злоупотребления можно квалифицировать как методы недобросовестной конкуренции.
Смит А. Исследование о природе и причинах богатства народов. – С.332.
Суть закона Шермана отражается в двух основных пунктах:
— любое соглашение, объединение в форме треста или иной форме или тайный сговор, имеющие целью ограничение производства и торговли объявляются незаконными;
— любое лицо, которое будет или пытается монополизировать или объединиться, или сговориться с каким-либо лицом или лицами, чтобы монополизировать какую-либо часть производства или торговли, считается виновным в совершении преступления.
Таким образом, данный закон де-факто ограничивал свободу заключения предпринимателями деловых соглашений и договоров.
Прив. по: Галкин В.В. Методы недобросовестной конкуренции: экономическое содержание и правовое регулирование. – С.9-12.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Введение
Глава 1 Теоретические основы оценки бизнеса
Глава 2 Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса
2.1 Доходный подход к оценке бизнеса
2.2 Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)
2.3 Затратный подход к оценке бизнеса
Глава 3 Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ЗАО «Новороссийская СТОА»
3.1 Общая характеристика предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА»
3.2 Анализ финансово-экономического состояния предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА»
3.3 Затратный подход к оценке бизнеса ЗАО «Новороссийская СТОА»
3.4 Доходный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)
Заключение
Перечень использованной литературы и информации
ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время оценка предприятий приобретает особенно важное значение. Оценка предприятия позволяет улучшить управление на нем, помогает выработать стратегию развития предприятия. Для того чтобы ответить на вопрос: инвестиции, в какой бизнес принесут наибольшую отдачу, нужно в первую очередь оценить их активы и будущие доходы от бизнеса.
Процесс оценки предприятий дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех, кто с ним связан: для собственников, управляющих, работников, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.
Под рыночной стоимостью действующего предприятии понимается наиболее вероятная цена, по которой данное предприятие может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
Объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;
Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Таким образом, вывод о реальной рыночной стоимости представляет собой взвешенное предположение об уровне цены, по которой собственность может перейти из рук в руки по обоюдному согласию сторон.
При расчете стоимости предприятия как действующего принцип наилучшего и наиболее эффективного использования не учитывался. В данном случае принимается во внимание существующий профиль использования компании.
В настоящей работе рыночная стоимость оцениваемого предприятия определена в рублях.
В процессе выполнения задачи была использована ретроспективная информация о финансовом состоянии и деятельности предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» в период с 1 января 1999 года по 1 января 2002 года, а именно:
Финансовые документы, полученные на предприятии (балансы, формы №1, №2 и др.);
Интервью представителей руководства предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА»,
Информация о рынке услуг из российских источников;
Общеэкономическая информация из периодических изданий и специализированных аналитических обзоров.
В настоящее время регулирование оценочной деятельности в России определяется федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этим законом установлено, что все остальные нормативные документы в области оценочной деятельности будут приниматься в соответствии с данным законодательным актом, а также на основе международных договоров.
Данным законом регулируются отношения в области оценочной деятельности в отношении объектов оценки принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям, так и юридическим и физическим лицам.
В настоящее время Постановлением Правительства №519 от 06.07.2002 г. утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».
Также существует ряд других стандартов, рекомендуемых к применению. Это международные стандарты оценки, разработанные Международным комитетом по стандартизации оценки имущества (IVSC) МСО1-4 принятые в 1994 году, а также утвержденные европейские стандарты оценки.
Оценка проведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, наложенных условиями задачи и введенными самостоятельно. Данная оценка может использоваться вкладчиками предприятия ЗАО «Новороссийская СТОА» в переговорах для достижения взаимовыгодных соглашений.
ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
Переход нашей страны к рыночной экономике, процесс приватизации и акционирования приводят к тому, что предприятия из государственной собственности переходят в частную (индивидуальную, акционерную). Теперь можно купить пакет акций предприятия и стать его собственником. В стране начался процесс купли-продажи предприятий-банкротов. Владелец - имеет право продать, заложить, застраховать свою собственность. Таким образом, предприятие как собственность, т.е. собственный капитал предприятия приобретает свойства товара. Вместе с тем, предприятие как товар имеет специфические характеристики и как полезности, и как стоимости.
Попробуем рассмотреть эти свойства долее подробно.
Прежде всего, как всякий товар, предприятие должно обладать полезностью для покупателя, т.е. потребительной стоимостью. Сложность самого товара-предприятия, сложность целей его воспроизводства, рождает особенности и самой потребительной стоимости. Прежде всего, предприятие должно соответствовать потребности покупателя, целям будущего потребления.
Как и у любого другого товара, полезность предприятия осуществляется в пользовании или потреблении. Следовательно, если предприятие не действует, не приносит дохода собственнику, оно теряет свою полезность для данного собственника и подлежит продаже. Но данное предприятие становится товаром только, если кто-то другой видит новые способы его использования, новые возможности приносить доходы. Со временем могут изменяться формы пользования этим товаром, оно начинает приносить доход покупателю, а, следовательно, вновь обретает полезность. Сегодня данное предприятие удовлетворяет общественный потребности, завтра оно может быть полностью или отчасти вытеснено другим подобным товаром.
Основой полезности предприятия является способность воспроизводиться не только на старой основе, но и стать базой для формирования иной конкретной экономической системы (использование земли, материально-вещественных факторов производства, рабочей силы и пр.); способность создавать товар, имеющий устойчивого потребителя, качественно совершенствовать свою деятельность и приносить доход.
Все вышеперечисленные свойства предприятия как товара, как объекта купли-продажи, не всегда увиденные и не использованные его владельцем, могут стать основой новой потребительной стоимости для предпринимателя-покупателя, побудительным мотивом для покупки данного предприятия.
Каждое предприятие как объект купли-продажи должно, обладать не только полезностью, но и определенной величиной стоимости как материальной основы его цены. Причем в данном случае основой общественной оценки выступает предельная полезность товара.
На создание предприятия был затрачен определенный труд. На воспроизводство аналогичного предприятия также требуются затраты объективно - обусловленного количества и качества труда. Затраты труда на создание предприятия с аналогичной полезностью при средних общественных условиях определяют его стоимость.
Полезность предприятия определяет цену со стороны спроса, а затраты на воспроизводство аналогичного предприятия диктуют цену со стороны предложения. В результате взаимодействия этих сил формируется рыночная цена.
Таким образом, предприятие в рыночной экономике удовлетворяет потребности собственника в будущих прибылях, на его производство затрачиваются определенные издержки и оно может быть объектом купли-продажи, то есть обладает всеми признаками товара. Вместе с тем, как уже отмечалось - это товар особого рода. Остановимся на некоторых особенностях данного товара.
Во-первых, предприятие - это товар инвестиционный, то есть товар, вложения в который осуществляет с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем, размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от предприятия, представляет собой верхний предел рыночной цены собственного капитала предприятия со стороны покупателя.
Во-вторых, предприятие является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается связь предприятия с собственным конкретным капиталом: его элементы становятся основой формирования иного, качественного нового капитала. Фактически товаром становится не само предприятие, а отдельные его составляющие.
В-третьих, потребность в этом товаре-предприятии зависит от процессов, которые происходят внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе может приводить предприятия к неустойчивости, с другой стороны, их неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и самого предприятия, и общества. Из этого вытекает новая особенность предприятия как товара - потребность в регулировании купли - продажи.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости предприятий для стабильности в обществе, необходимо участие государства в регулировании условий, механизма процессов купли-продажи предприятий, участие государственных структур в формировании рыночных цен на предприятия, в их оценке.
Прежде всего, определим, что такое оценка вообще.
С точки зрения внешнего проявления оценка выступает как типично субъективное отношение. Однако было бы ошибочным рассматривать эту видимость в качестве сущности понятия оценки.
Глубинные основы оценки предприятий следует выводить из отношений, возникающих между людьми в процессе производства. Оценочные суждения - субъективная форма отражения объективной реальности, и поэтому эти суждения объективны по содержанию.
Итак, безусловно, оценка - это субъективное мнение, но в ее основе лежит объективная реальность.
Оценка производиться на определенную дату, т.е. определенна во времени, и в этом отношении является понятием статики. Однако оценка предприятия зависит не только от сегодняшнего его положения, но и от положения в прошлом и будущем, поэтому оценка одновременно является понятием динамичным.
Другая особенность оценки заключается в том, что оценочные отношения всегда проявляются в виде сравнения, в основе которого лежит определенная норма.
В условиях перехода к рыночной экономике оценка предприятий приобретает особенно важное значение. Создание нового хозяйственного механизма требует решения целого комплекса весьма сложных и жизненно важных задач, среди которых можно выделить следующие: оздоровление экономики за счет удаления из ее организма больных элементов через механизм банкротства и санации, через механизм передачи предприятий конкретным собственникам, которые берут на себя весь риск за судьбу предприятия. Представляется весьма важным, тот факт, что процесс оценки предприятия позволяет не просто определить соответствующую рыночную стоимость его собственного капитала, а может способствовать трансформации предприятия, подготовке его к борьбе за выживание на конкурентном рынке и помочь новой рыночной системе завоевать общественную поддержку. Кроме того, оценка предприятия позволяет улучшить управление на нем. Процесс оценки является основанием для выработки стратегии предприятия. Он выявляет альтернативные подходы к управлению им, и позволяет определить, какой из подходов обеспечит собственнику максимальную рыночную стоимость его собственного капитала, что и является одной из важнейших целей управления предприятием в рыночной экономике.
Потребность в оценке возникает и при выборе инвестиционных решений. Для того, чтобы ответить на вопрос: инвестиции в какой бизнес принесут наибольшую отдачу, нужно в первую очередь оценить их активы и будущие доходы от бизнеса.
Одной из причин, вызывающих необходимость оценки является купля-продажа всего предприятия или его части. Это может быть в ситуации, когда владелец бизнеса хочет продать часть своих активов или в случае конфликта между членами товарищества, когда один из членов намерено продает свою часть. Часто бывает в рыночной экономике необходимо установить рыночную стоимость для подписания договора купли-продажи между партнерами, например, когда владельцы договариваются на будущее о том, какими будут их доли в случае расторжения соглашения или смерти.
Рыночный механизм немыслим без развития рынка ценных бумаг, а это требует проведения оценки предприятий. В частности потребность в оценке вызывается необходимостью определить цену определенного пакета акций.
Потребность в оценке возникает и в связи с расширением сферы залогового кредитования. В данном случае она требуется в силу того, что обычно величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости.
Повышение риска, характерное для рыночной экономики, ведет к дальнейшему развитию страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь.
Новый хозяйственный механизм предполагает и новые отношения между товаропроизводителями и обществом в целом (в лице государства, муниципалитета). В силу этого возникает потребность в объективной оценке предприятий в целях налогообложения.
Итак, процесс оценки предприятий дает реалистичное представление о том, как предприятие будет работать в будущем. Это ценно для всех, кто с ним связан: для собственников, управляющих, работников, потребителей, поставщиков, банкиров, работников страховых и налоговых служб, инвесторов.
Цель оценки определяет вид стоимости, который требуется определить.
В литературе, посвященной проблеме оценки бизнеса, используются следующие виды стоимостей.
В плановой экономике наиболее часто при оценке использовалась балансовая стоимость. Однако в рыночной экономике большое практическое значение имеет рыночная стоимость. Этот вид стоимости применяется во всех вопросах, связанных с федеральными и местными налогами, именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов. Практически общепризнанным определением рыночной стоимости является следующее: «Рыночная стоимость - это цена, выраженная в наличных деньгах или их эквивалентах, с которой согласны желающий продать продавец и желающий купить покупатель, неподверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех имеющих отношение к покупке фактах».
В этом определении весьма важны следующие моменты. При определении рыночной стоимости речь идет не о конкретном продавце и покупателе, а рассматривается гипотетическая сделка купли-продажи, исходя из спроса и предложения на конкретном рынке в определенное время, т. е. оценка имеет временную и пространственную определенность. Важна также и необходимость информации о состоянии рынка и отсутствие давления на покупателя и продавца.
Рыночная стоимость - это средняя ожидаемая, наиболее вероятная цена. Фактическая рыночная цена может отличаться от рыночной стоимости в силу различных причин, например, таких, как недостаток информации, умение сторон вести переговоры и т.д. При оценке бизнеса определяется наиболее вероятная, средняя цена купли-продажи прав собственности на капитал предприятия, т.е. рыночная стоимость.
В отличие от рыночной стоимости инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости капитала предприятия для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как «стоимость для каждого инвестора на основе индивидуальных требований к инвестициям, в отличие от концепции рыночной стоимости, которая имперсональна и не зависит от других факторов».
Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Думается, что основными причинами их несовпадения могут быть различия в оценках будущей прибыльности, различия в представлениях о степени риска, разная налоговая ситуации, сочетаемость с другими объектами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.
Некоторые исследования выделяют также внутреннюю или как ее еще называют фундаментальную стоимость. Она отличается от инвестиционной тем, что представляет собой аналитическую оценку стоимости, основанную на предполагаемых внутренних характеристиках инвестиций, не затронутых особенностями, относящимися к любому конкретному инвестору, т.е. это оценка аналитиком внутренних возможностей актива, базирующаяся на его прогнозе рыночной цены актива в будущем. Так, например, для рынка ценных бумаг очень важно определить различие между стоимостью ценной бумаги, определяемой рынком, и внутренней стоимости ценной бумаги, т.е. стоимостью, которой должна обладать ценная бумага и которой она будет обладать, когда другие инвесторы получат ту же информацию, что и аналитик. Если цена на рынке ниже внутренней стоимости, аналитик приходит к заключению, что акции выгодно покупать и наоборот.
Залоговая стоимость - это стоимость актива, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности предприятия.
Различают также восстановительную стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизводство точной копии предприятия или другого актива, даже если есть более экономичные аналоги. Стоимость замещения - это затраты на создание актива аналогичного по функциям. Эти виды стоимости широко используются в сфере страхования.
Различают оценку действующего предприятия и оценку при ликвидации.
Оценка действующего предприятия предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого, обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.
Если же предполагается закрытие предприятия и реализация активов бизнеса по отдельности, то важно определить ее ликвидационную стоимость. При ее определении необходимо учитывать все расходы, связанные с его ликвидацией, такие как комиссионные, административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги. Разность между выручкой, которую можно получить от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию дает ликвидационную стоимость.
Итак, для каждой сферы деятельности при проведении оценки используются адекватные ей виды оценочной стоимости. Так, например, при оценке сделок купли-продажи бизнеса или его части важно оценить рыночную стоимость; для страхования - стоимость восстановления; для кредитования - залоговую стоимость; для ликвидации предприятия - ликвидационную стоимость и т.д.
Взаимосвязь между целью оценки и видом стоимости.
|
Цели оценки |
Виды стоимости |
|
|
1. Помощь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену |
Рыночная стоимость |
|
|
2. Определение целесообразности инвестиций |
Инвестиционная стоимость |
|
|
3. Обеспечение заявки на получение ссуды |
Залоговая стоимость |
|
|
4. Имущественная оценка |
Рыночная, или иная стоимость, признаваемая налоговым законодательством |
|
|
5. Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов |
Страховая стоимость |
|
|
6. Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия |
Ликвидационная стоимость |
Спрос на предприятие определяется предпочтениями потребителей. Последние зависят от полезности этого товара, то есть его будущих прибылей, времени их получения, риска, с которым это сопряжено, возможности их присвоения, возможности при необходимости контролировать предприятие и (или) перепродать этот товар.
Прибыль, которую может получить собственник от реализации предприятия, зависит от характера его операционной деятельности и возможности получить прибыль от самой продажи данного предприятия. Прибыль от операционной деятельности в свою очередь определяется соотношением потоков доходов и расходов.
Большое значение для формирования рыночной стоимости и цены имеет не только величина ожидаемых прибылей, но и время их получения. Одно дело, когда собственник приобретает активы и быстро начинает получать прибыль от их использования, и другое дело, когда инвестирование и возврат капитала значительно удалены друг от друга.
На величине рыночной стоимости и цены капитала предприятия неизбежно сказывается и риск как вероятность получения ожидаемых в будущем доходов.
Одним из важнейших факторов, влияющих на рыночную стоимость и цену собственного капитала предприятия, является степень контроля, которую получает новый собственник.
Если предприятие покупается в индивидуальную частную собственность или если приобретается контрольный пакет, то новый собственник приобретает такие права, как назначать управляющих, определять их оплату; влиять на стратегию и тактику работы предприятия; покупать или продавать активы; реструктурировать и даже ликвидировать данное предприятие; принимать решение о поглощении других предприятий; определять величину дивидендов и т. д. В силу того, что покупаются большие права, рыночная стоимость и цена в данном случае будет выше, чем в случае покупки неконтрольного пакета. Хотя при некоторых обстоятельствах неконтрольный пакет может представлять большую ценность.
Одним из важнейших факторов, определяющих рыночную стоимость и цену собственного капитала предприятия, является высокая ликвидность этой собственности. Рынок предполагает премию за активы, которые могут быть быстро обращены в деньги с минимальным риском потери стоимости. Отсюда рыночные цены на предприятия должны быть ниже, чем на аналогичные открытые общества.
Рыночная стоимость и цена реагирует на любые ограничения, которые имеет бизнес. Например, если государство ограничивает цены на продукцию предприятия, то рыночная стоимость собственного капитала такого предприятия будет ниже, чем для случая отсутствия ограничений.
Спрос на предприятия, наряду с полезностью, зависит также от платежеспособности потенциальных инвесторов, ценности денег, возможности привлечь дополнительный капитал на финансовом рынке. Отношение инвестора к соотношению доходности и риска во времени в значительной мере определяется даже возрастной структурой инвесторов, так как более молодые склонны идти на больший риск ради более высокой доходности в будущем.
Важным фактором, влияющим на спрос предприятия, является наличие товаров-заменителей, так как инвестор всегда рассматривает альтернативные возможности для своих инвестиций и выбирает ту из них, которая в наибольшей степени соответствует его потребностям.
Спрос на предприятия зависит не только от этих факторов. Важны также социальные и политические факторы, такие как отношение к бизнесу в обществе и политическая стабильность. Цены предложения, в первую очередь, определяются издержками производства аналогичных предприятий в обществе. Очень важное значение имеет количество продавцов предприятий. На решения и покупателя, и продавца влияет перспектива данного предприятия. При заключении сделки учитывается только та часть капитала, которая может приносить прибыль в той или иной форме в будущем (либо от хозяйственной деятельности, либо от продажи имущества и бизнеса). Это, в свою очередь, зависит от места предприятия в системе научно-технического прогресса, возможностей использования новых технологий, создания новых изделий.
Как отмечалось, рыночная цена (ожидаемая и фактическая) на собственный капитал предприятия, как и любой другой товар, определяется соотношением спроса и предложения. Если спрос превышает предложение, то в результате конкуренции покупатели готовы оплатить максимальную цену. Верхняя граница цены спроса определяется текущей стоимостью будущих, прибылей, которые может получить собственник от владения этим предприятием. Особенно это характерно для отраслей, в которых предложение предприятий ограничено природными возможностями. Отсюда следует, что в наибольшей степени к наивысшей границе в случае превышения спроса над предложением будут приближены цены на сырьевые предприятия. В то же время в случае превышения спроса над предложением возможно появление в некоторых отраслях новых предприятий, что приведет к увеличению числа предприятий и, в долгосрочном плане, цены на эти предприятия могут несколько упасть.
Если же предложение превышает спрос, то цены диктуются производителем и минимальная цена, по которой он может продать свой капитал предприятия, определяется затратами на производство данного товара.
Итак, рыночная цена (ожидаемая и фактическая) собственного капитала предприятия определяется его прибылью в будущем, издержками на создание аналогичных предприятий и соотношением спроса и предложения.
Исследование экономических основ предприятия, его воспроизводства позволяют выделить методологические принципы оценки предприятий, фирм, как базу сделки купли-продажи. Среди них можно выделить следующие группы принципов:
- основанные на представлениях пользователя;
- связанные с производством;
- обусловленные действием собственно рыночной среды.
Итоговым принципом в этой пирамиде является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Все принципы оценки тесно взаимосвязаны. Множество принципов не означает, что к каждому объекту можно применить все их сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Необходимо отметить, что когда речь идет о принципах, то проявляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда искажает реализацию тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют такого поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рынка действия объективных принципов оценки предприятий будет усиливаться. Это обстоятельство делает необходимым особенно тщательное изучение движения рыночного механизма реализации предприятий, его изменений, всех факторов, воздействующих на поведение субъекта рынка столь сложного товара, каким являются предприятия.
В центре рыночной экономики стоит потребитель, поэтому начнем рассмотрение принципов оценки с принципов, основанных на представлениях пользователя.
Прежде всего, необходимо определить особенности покупателя-инвестора. Он приобретает качественно и количественно определенный капитал. Товар, создаваемый в рамках данного капитала не всегда имеет решающее значение. Целью покупки является прибыльное вложение (инвестирование) денег. И здесь критерии полезности приобретают несколько иной характер, чем для товара-изделия. При оценке предприятия, прежде всего, рассматривается полезность. Предприятие обладает стоимостью только в том случае, когда оно может быть полезно потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она качественно и количественно определена во времени и в пространстве. Однако как общую полезность для собственника в рыночной экономике можно выделить способность предприятий приносить доход. Исходя из этих соображений полезность предприятия как особого товара можно определить следующим образом. Полезность предприятия - это его способность приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени. Чем выше полезность, тем выше оценка.
Итак, первым и ведущим принципом оценки предприятия-товара является доходность. С позиции пользователя совершенно логичной является оценка предприятия не выше минимальной цены за аналогичное предприятие с такой же полезностью. Сходным образом будет неразумно заплатить за существующий объект больше, чем будет стоить создание заново другого объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения этого принципа. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена будет определяться посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект не обязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет приобрести в свою собственность предприятия производящие моторы для автомобилей «Москвич». Но при этом он сравнивает цены на аналогичные заводы с ценами на заводы, производящие заменители. Дело в том, что покупатель не всегда ограничен бизнесом одного и того же типа, так как возможны большие или меньшие разбросы по географическому местонахождению. Именно потому при оценке важно определить пределы всего многообразия возможных заменителей-эквивалентов.
Таким образом, можно выделить следующий методологический принцип оценки предприятия - это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, но которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.
Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки - это принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса являются важным, однако экономическую оценку бизнеса определяет его будущее.
Прошлое и настоящее состояние бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего поведения. Полезность любого предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
На оценке предприятия непосредственно сказывается представление о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка от перепродажи. При этом очень важна величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока дохода. Однако ожидания относительно этого потока дохода могут меняться. Это еще раз подтверждает высказанное ранее предположение о том, что в основе оценки предприятия лежит его финансовая устойчивость.
Итак, можно подвести итог анализу первой группы принципов оценки предприятия как товара. Она включает принцип:
- доходности;
- замещения;
- ожидания.
Вторая группа принципов оценки обусловлена преимущественно производством.
Как известно, любая экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, которыми являются земля, рабочая сила, капитал и управление. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы и остаточная сумма идет в оплату земли. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и стоит чего-либо тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы, или до предела уменьшить затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок будет обеспечивать более высокий доход или если его местоположение позволяет минимизировать затраты.
Факторы производства оцениваются не сами по себе, а с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С этой точки зрения устаревшее технологическое, оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться при оценке предприятия. И, наоборот, высоко квалифицированный состав рабочей силы должен оцениваться с точки зрения изменения или неизменности виды производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила, должны быть учтены покупателем полностью.
Итак, факторы производства учитываются покупателем-предпринимателем также с точки зрения движения капитала: их мест в системе его воспроизводства, функционального назначения, периода движения и т. п. Только подобный подход может позволить обоснованно заглянуть в будущее поведение приобретаемого предприятия.
Увеличение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из важного положения экономической теории вытекает еще один принцип оценки предприятий, содержание которого можно свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача, хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и предельных издержек, поэтому и называется принципом предельной производительности.
Предприятие, как уже говорилось, является системой, а одной из закономерностей существования и развития системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно - обусловленной пропорциональности факторов производства. Итак, при оценке предприятия необходимо учитывать принцип сбалансированности или пропорциональности, согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства, их взаимосвязи.
Одним из важных моментов действия этого принципа является соответствие размера предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов, товаров.
Как уже говорилось, предприятие, как и любой другой товар, обладает стоимостью, если оно представляет полезность, для какого-либо пользователя или группы пользователей. Чем выше полезность, тем выше спрос. Чем больше ожидаемый доход от предприятия, тем больше будет спрос на него на рынке.
Важным свойством товара является его относительная дефицитность. Чем ограниченнее предложение, тем выше дефицитность, а следовательно и цена. Это свойство в полной мере относится к предприятиям. Так, если рынку предлагает лишь незначительное число прибыльных предприятий, то спрос на них будет высок, а следовательно, высокой должна быть и их цена, и наоборот, если рынок переполнен достаточно прибыльности предприятиями, но от которых не ожидается большой рост доходов в будущем, цена на эти предприятия будет низкой.
В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными силами в определении направления изменения цен. Но в короткие промежутки времени силы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке предприятий. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников. Кроме того, на этот рынок могут влиять государственные механизмы контроля. Например, органы власти могут устанавливать контроль над ценами на предприятия.
Дело в том, что важное значение в оценке предприятий имеет такая специфика этого товара, как невозможность отложить его «впрок» до лучших времен.
Во-первых, данный товар представляет товар-капитал, определяющим свойством которого является непрерывность движения, и любая остановка ликвидирует его основное качество.
Во-вторых, одним из важнейших элементов данного капитала-товара является рабочая сила, которая не может не работать, не потреблять.
Любая остановка на длительное время несет в себе моральное старение, чревата социальными последствиями, конфликтами, требует регулирующей роли государства, оплаты вынужденного «простоя». Это дорого обходится обществу, чего нельзя не учитывать.
Если имеет место избыточное предложение или отсутствует спрос, цены будут снижаться. В краткосрочном аспекте предложение относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения предприятий требуется длительное время на их создание, а, следовательно, даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Также трудно естественным путем уменьшить предложение предприятий, если их уже построено больше, чем величина платежеспособного спроса.
Противоположное влияние на цены оказывает недостаток предложения или повышенный спрос. Спрос обычно бывает более эластичным, чем предложение, он сильнее реагирует на изменения цен, их тенденции. Так, например, на величину спроса влияют объем денежной массы, процентных ставок, уровень инфляции, политический и социальный климат и т.д.
Когда спрос и предложение сбалансированы, рыночная цена отражает величину издержек. Если рыночные цены выше издержек и прибыль растет, начинают строить новые предприятия и постепенно равновесие восстанавливается. Если же рыночные цены, ниже издержек, то новое строительство замедляется или вообще останавливается до тех пор, пока рост спроса не вызовет увеличения цен.
Рынок - это свобода, следовательно, при любой сделке каждая из сторон имеет возможность выбора. Например, продавец бизнеса может не хотеть продавать его определенному покупателю или может решить не продавать его вообще, или совсем ликвидировать свое предприятие или найти еще какой-то вариант. Покупатель также имеет целый ряд альтернатив приобретения бизнеса за определенную цену. Например, покупатель может купить бизнес у другого продавца или может начать новое дело, или может инвестировать свои средства в другое предприятие. Наличие альтернатив влияет на пены, поэтому еще одним принципом оценки является принцип альтернативности.
Как уже отмечалось, полезность определена и во времени и в пространстве, и рынок учитывает эту определенность, прежде всего, через цену. Если предприятие соответствует рыночным стандартам, характерным в данное время для данной местности, то цена на него будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данное предприятие. С действием такой закономерности связан другой принцип оценки - принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д. скорее всего, будут оценены ниже среднего.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишним применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия наиболее вероятно не будет отражать его реальную себестоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия будет повышаться.
Как известно, одним из факторов, влияющих на финансовую устойчивость предприятия, является конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область попытаются проникнуть и другие предприниматели, это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. В настоящее время многие из наших предприятий получают сверхприбыли только в результате своего монополистического положения и по мере обострения конкуренции их доходы будут заметно сокращаться. Отсюда вытекает, что при оценке предприятий следует учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем, в этом и заключается содержание принципа конкуренции в оценке. Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов или путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Но не только конкуренция влияет на финансовую устойчивость предприятия, а, следовательно, и на его цену. На устойчивость предприятия оказывает воздействие множество других факторов. Причем, и внешние и внутренние факторы, влияющие на финансовую устойчивость предприятия, их взаимодействие постоянно изменяются, что оказывает положительное, либо отрицательное воздействие на доходность предприятия. Это приводит к колебаниям цен на данное предприятие.
Большое влияние на цену предприятия оказывает период его воспроизводства: формирование, использование, обновление, что требует разных вложений, дает несоизмеримую отдачу, ее динамику. То, в каком периоде жизненного цикла своего развития находится предприятие, отражается на его опенке. Из вышесказанного следует, что при оценке предприятий необходимо соблюдать принцип учета изменений или принцип изменчивости.
Итак, основными принципами оценки предприятий в рыночной экономике являются следующие. При оценке предприятия необходимо оценить его полезность, возможность замещения другим, ожидаемую доходность, местоположение, предельную производительность, сбалансированность факторов производства, спрос и предложение, возможные альтернативы поведения на рынке, соответствие предприятия требованиям рынка, степень конкурентной борьбы и изменения основных факторов, влияющих на финансовую устойчивость предприятия.
Исходя из вышерассмотренных положений, следует, что для того, чтобы оценить предприятие необходимо, прежде всего, рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, исходя из условий рыночной среды. Местоположение предприятия, спрос на рынке, возможности развития бизнеса, определяют альтернативные способы использования данного предприятия.
Далее, оценка предприятия требует определения издержек на реализацию каждой из возможных альтернатив развития бизнеса. При этом исследуются затраты бизнеса, его производительность, определяется точка безубыточности. На основе этого можно оценить финансовую целесообразность реализации того или иного способа развития предприятия. Важным критерием финансовой целесообразности является устойчивость получения предприятием достаточного дохода, т. е. его финансовая устойчивость. Рассматривается вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если таковое позволит увеличить общую стоимость. Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разграничить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Важным направлением применения данного принципа является его использование при предоставлении ипотечного кредита.
Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, иначе говоря, определение направления использования предприятия, которое технически, юридически и финансово осуществимо и которое обеспечивает собственнику получение наибольших выгод. В этом и заключается главный принцип оценки предприятий - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Этот принцип является ведущим в оценке, так как он соединяет в себе все другие принципы оценки стоимости предприятия, как-то: полезность, замещение, ожидание, остаточную собственность, предельную полезность, сбалансированность, спрос и предложение, альтернативность, соответствие требованиям рынка, степень конкурентной борьбы и происходящие изменения во внешней и внутренней среде.
Рассмотренные здесь принципы оценки предприятий лежат в основе методов их оценки, которые нуждаются в самостоятельном исследовании.
ГЛАВА 2 ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА
Оценка имущества предприятий базируется на использовании трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного. Каждый из подходов предполагает применение своих специфических методов и приемов, а также требует соблюдения особых условий, наличия достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо настоящее положение фирмы, либо ее прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы. В связи с этим результат, полученный на основе всех трех подходов, является наиболее обоснованным и объективным.
2.1 Д оходный подход к оценке бизнеса
При приобретении предприятия (бизнеса) встает вопрос о цене, которую можно заплатить, независимо от того, будет ли это стоимость его строительства или же аналогичного предприятия. Инвестор никогда не заплатит за него больше, чем размер дохода, который принесет ему данный бизнес в будущем. Этот, казалось бы, простой принцип и лежит в основе подхода к оценке бизнеса, называемого доходным.
Доходный подход позволяет сопоставить текущие затраты инвестора с будущими доходами с учетом времени и факторов риска, характерных для приобретаемого бизнеса. Именно результаты данного подхода дают возможность руководителям предприятий выявлять проблемы, тормозящие развитее бизнеса и рост стоимости компании; принимать решения, увеличивающие доход акционеров, как в краткосрочном, так и долгосрочном периодах. Динамика стоимости предприятия, определяемая доходным подходом на протяжении ряда лет, может для владельцев компаний служить оценкой эффективности работы управляющих. Кроме того, лучшей рекомендацией компании, которой может быть предоставлена потенциальным инвесторам, является стабильный рост ее стоимости, определяемой доходным подходом.
В соответствии с разделом II-A Стандарта BVS-VII «Доходный подход к оценке бизнеса» Американского Общества Оценщиков (BVS - Business Valuatio№Standard), доходный подход (Income Approach ) определяется как общий способ определения рыночной стоимости Компании, доли акционеров в акционерном капитале или ценных бумаг, в рамках которого используются один или более методов, основанных на пересчете ожидаемых доходов.
Примерами методов, применяемых в рамках доходного подхода, являются«Метод капитализации доходов» и «Метод дисконтирования будущих доходов». Ожидаемые доходы, как они понимаются в рамках доходного подхода, имеют денежное выражение. В зависимости от характера оцениваемой Компании, доли акционеров в ее капитале или ценных бумаг, а также других факторов, Оценщик может в качестве ожидаемых доходов рассматривать чистый денежный поток, дивиденды, различные формы прибыли.
Метод капитализации дохода наиболее употребим в условиях стабильной экономической ситуации, характеризующейся равномерными постоянными темпами роста.
При использовании метода капитализации, репрезентативная величина доходов делится или умножается на коэффициент капитализации для перерасчета доходов предприятия в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконта (с вычитанием из ставки дисконта ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока).
Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. В результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.
Данный метод оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т. д., апоток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений).
Весьма важное значение также имеет «трансформация» и «нормализация» бухгалтерской отчетности.
Под «трансформацией» бухгалтерской отчетности подразумевается пересмотр и/или изменение формы представления бухгалтерской отчетности, если она ведется в соответствии с местными стандартами бухгалтерского учета. В целом, трансформация не является обязательной процедурой, но позволяет добиться лучших результатов.
«Нормализация» бухгалтерской отчетности предполагает внесение в баланс, а также в отчет о прибылях и убытках изменений с целью исключения из отчетности доходов и расходов, не характерных для нормального, действующего бизнеса. Поправки, вносимые в рамках выполнения нормализации отчетности, в частности могут касаться:
Единовременных доходов и расходов,
Доходов и расходов по избыточным или неоперационным активам,
Доходов и расходов родственной стороны,
Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (Cash Flow Discounting Approach) имеет определенные преимущества перед другими оценочными методологиями по следующим причинам:
Основан на составлении прогноза будущей деятельности Компании на основе бизнес-плана, а не на ретроспективных данных;
Учитывает стоимость денег во времени;
Позволяет учесть ожидаемые изменения бизнеса.
При анализе дисконтированных денежных потоков аналитик составляет на некоторый период времени прогноз движения денежных средств, который может отразить любые изменения в финансовых потоках и тем самым учесть множество факторов, влияющих на финансовые потоки.
Подобные документы
Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Сущность каждого из методов оценки стоимости бизнеса в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Отчет об определении рыночной стоимости 1 пакета акций ЗАО "Сибур-Моторс".
дипломная работа , добавлен 02.07.2012
Структура стоимости объекта недвижимости по элементам. Определение стоимости бизнеса в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов. Этапы оценки стоимости бизнеса. Процесс согласования стоимостных результатов оценки стоимости бизнеса.
контрольная работа , добавлен 10.02.2016
Характеристика строительного рынка России. Анализ финансовой устойчивости, ликвидности, платежеспособности, деловой активности, рентабельности предприятия. Оценка стоимости бизнеса предприятия на основе затратного, сравнительного и доходного подходов.
курсовая работа , добавлен 28.10.2014
Финансово-экономическая деятельность исследуемого предприятия и проведение ее анализа как базового этапа предшествующего оценке бизнеса. Анализ рыночной стоимости бизнеса с использованием двух основных подходов к его оценке: затратного и доходного.
дипломная работа , добавлен 13.05.2015
Понятие и цели оценки бизнеса. Обоснование выбранных подходов и методов оценки. Анализ финансово-экономического состояния ООО "Экспертиза". Определение рыночной стоимости земельного участка, зданий, сооружений, оборудования, активов, денежных средств.
дипломная работа , добавлен 13.05.2015
Описание основных подходов и соответствующих методов оценки предприятия (бизнеса): доходного, рыночного, затратного. Понятие остаточного срока полезной жизни бизнеса. Методы расчета дисконтированного денежного потока. Составление оценочной ведомости.
реферат , добавлен 17.02.2011
Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа , добавлен 04.08.2012
Проблема оценки стоимости действующего бизнеса в условиях рыночной экономики. Основные цели и задачи оценки предприятия (бизнеса). Изучение подходов при оценке рыночной стоимости различных объектов: затратный, доходный и рыночный методы оценки.
реферат , добавлен 27.07.2010
Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа , добавлен 19.12.2011
Проведение оценки рыночной стоимости торгового предприятия ООО "Автосправка", вызванной необходимостью получения кредита в банке в сумме 20000 тыс.руб. Использование затратного и сравнительного подходов для данной процедуры, согласование результатов.
Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур (монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, совершенная конкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, особенности конкуренции в отрасли и др.
Рассмотрим эти критерии по отдельности .
1. Количество продавцов. На первичном рынке жилой недвижимости в качестве продавцов выступают как крупные строительные фирмы национального масштаба, количество которых ограничено, так и средние региональные фирмы. В настоящее время на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как: ГК «СУ-155» (г. Москва) – ведущий подрядчик государства по строительству жилья и социально-значимых объектов, включающий 64 промышленных и строительных предприятия в 17 городах России, с численностью работающих более 45 тыс. чел., строительные проекты которого реализуются в 50 городах России, СНГ и Европы ; ГК «ПИК» (г. Москва) – один из ведущих девелоперов в области жилой недвижимости с продуманной социальной инфраструктурой в Москве, Московской области и ряде регионов РФ, включает 19 дочерних компаний . Однако есть и ряд более мелких строительных фирм.
Также на рынок жилой недвижимости в качестве продавцов часто приходят участники других рынков:
Застройщики из смежных отраслей строительства (например, ИСКП ООО
«Волго-Вятская строительная компания», ЗАО НПСК
«Металлостройконструкция» и др.);
Производители строительных материалов и отдельных конструкций
(например, компания ГК «Саксес», ЗАО «78 ДОК» и др.);
Крупные риэлторы (например, агентство недвижимости «Выбор»).
Такие участники, как правило, рассматривают рынок жилой недвижимости как одно из направлений развития бизнеса и совмещают его с уже имеющейся деятельностью.
Компания РБК на основе результатов анкетирования участников рынка составляет ежегодные рейтинги 20 крупнейших строительных компаний РФ. По ее данным, на долю таких компаний в 2012 году пришлось около 11% всех сданных метров, и они построили в этом году городского жилья на 28% больше, чем в 2011 году (см приложение 3). На региональных рынках количество компаний меньше, а доля крупных компаний существенно больше. Очевидно, по количеству фирм первичный рынок жилья приближается к типу олигополии с конкурентным окружением.
На вторичном рынке жилой недвижимости количество продавцов (в данном случае домашних хозяйств) существенно больше, что придает данному сегменту рынка черты конкурентной рыночной структуры. Однако на вторичном рынке продавцы нередко действуют через специализированных посредников – риэлторские фирмы. Их число уже существенно меньше, что снижает степень конкурентности данного сегмента рынка. Так, Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) в сентябре 2011 года включала
27 компаний . Этот сегмент рынка по рассматриваемому критерию ближе к типу «монополистическая конкуренция». Таким образом, по признаку
«количество продавцов» рынок жилой недвижимости варьирует в пределах от монополистической конкуренции до олигополии.
2. Степень дифференциации товара на рынке жилой недвижимости велика. На вторичном рынке недвижимости выделяют: старое жилье, старое
жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома 80-90-х годов, кирпичные дома. В Нижегородском регионе, согласно неофициальной классификации, жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки, типовое жилье. Для первичного рынка недвижимости применяется московская классификация, согласно которой жилье делят на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом класса . Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. Кроме всего прочего, есть еще индивидуальные характеристики у каждой конкретной квартиры. Таким образом, с точки зрения свойств объекта рынок жилья относится к типу «монополистическая конкуренция с дифференциацией товара».
3. Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости барьеры входа на рынок для продавцов (заказчиков, застройщиков) определяются барьерами более низкого порядка - входа в строительную отрасль. Прежде всего, для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Кроме общих барьеров есть еще индивидуальные барьеры, касающиеся строительства каждого конкретного объекта. Основные препятствия на пути к увеличению объемов строительства установлены в Федеральном Законе № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии:
· документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка;
· разрешения на строительство;
· проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации (№214-ФЗ от
Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости:
А. Недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на один жилой район города одновременно предлагается несколько земельных участков для точечной застройки, что находит свое отражение в цене предложения. Например, стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство многоэтажных жилых домов на территории города Нижнего Новгорода, дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн. руб. за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку. Высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли объясняется включением в их цену и так называемой «административной ренты» - коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.
В настоящее время большое внимание городские власти уделяют выделению территорий для комплексной жилой застройки: это могут быть как земельные участки в пригороде, так и на местах, где существует ветхий аварийный фонд. Однако для застройщиков это сопряжено с определенными издержками: земельные участки в пригороде не имеют инженерных коммуникаций и подъездных путей, а городские участки с ветхим фондом требуют затрат на расселение. Несмотря на рост объемов жилищного строительства в Нижегородской области (по итогам первого полугодия 2012 года этот показатель вырос на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом
2011 года ), наблюдается дефицит интересных для инвесторов строительных площадок.
Недостаточное количество земельных участков не всегда свидетельствует о том, что величина самих площадей под застройку невелика. Так, например, в
2012 году министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области проводило аукцион по продаже права аренды 453 га земли в Советском районе города Нижнего Новгорода. Один лот объединял 14 земельных участков и являлся самым крупным земельным массивом, который выставлялся на торги властями Нижегородской области. Участником аукциона был только один претендент, что объяснялось большим объемом (создание фактически нового района на 120 тыс. жителей) и огромными затратами на строительство сетей, предстоящими застройщику . Таким образом, из-за нежелания властей самостоятельно разработать проект межевания 453 га на отдельные участки под разных инвесторов ни один из нижегородских лидеров жилищного строительства не смог участвовать в этом аукционе.
Б. Неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение администрацией земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить возведение или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., либо передать администрации часть готового
возведенного жилья, направляемого на выполнение государственных социальных программ. В силу возникновения дополнительных затрат на выполнение социальных обязательств, строительные фирмы вынуждены уже после получения всех необходимых разрешений изменять (и заново согласовывать) технологии строительства, нередко в ущерб качеству и в нарушение прав потребителей (дольщиков).
В. Потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании. Для многочисленных видов строительных работ нужны разные виды техники (башенные краны: с разной высотой, грузоподъемностью и вылетом стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании, с устройством самонаращивания башни крана и c возможностью крепления башни к строящемуся зданию; сваебойное оборудование или сваедавильные установки; бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.). При малом объеме и временном характере работ покупать весь этот комплект оборудования неэффективно. Кроме того, приобретение башенного крана вызовет рост сопряженных расходов: в штат строительной компании придется добавить несколько человек (1-2 крановщика, слесаря, отвечающего за техническое состояние крана, электрика), плюс возникнет дополнительная работа для инженера по технике безопасности. Кроме того, как особо опасный строительный объект кран необходимо будет зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия. Наконец, купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Далеко все фирмы могут позволить себе содержать на балансе все необходимое оборудование, но и не все имеют доступ к нему в форме подряда и лизинга.
Г. Перебои с поставками строительных материалов. Примером служит описанный выше (см. п. 1.3.2) дефицит цемента в Европейской части России. Любые проблемы, возникающие в предпринимательской деятельности в той или иной отрасли, естественного либо искусственного происхождения, могут рассматриваться как барьеры входа в нее.
Д. Недостаток квалифицированного персонала. Так, несмотря на наличие в Нижегородской области крупного специализированного отраслевого вуза по подготовке инженерно-строительных кадров (ФГБОУ ВПО
«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет), в условиях подъема строительной отрасли рынок жилой недвижимости испытывает нехватку специалистов ряда рабочих профессий и высококвалифицированных инженерных кадров, в первую очередь, специалистов по новым и узкоспециализированным направлениям. Выпускники учебных заведений в большинстве своем имеют хорошую теоретическую подготовку, а практических навыков для работы у них часто недостаточно. Актуальна нехватка квалифицированных рабочих кадров со средним профессиональным образованием: каменщиков, сварщиков и др. Кроме того, подобные профессии, которые в советское время относились к разряду массовых, сегодня не пользуются популярностью и считаются не престижными, что объясняется сложностью и тяжелыми условиями труда; постоянный приток низкоквалифицированой рабочей силы из-за границы существенно снижает планку заработной платы.
Следует отметить, что посредники также сталкиваются с таким барьером, как отсутствие квалифицированных кадров, поскольку в настоящее время образовательная система РФ не готовит специалистов по сделкам с недвижимостью. В целом, недостаток квалифицированных кадров на рынке жилой недвижимости вынуждает строительные и риэлторские компании тесно работать с профильными вузами, открывать собственные учебные центры для подготовки специалистов, а также прибегать к услугам рекрутинговых агентств.
Е. Избыточное количество согласовательных процедур. Исследование, проведенное фондом «Институт экономики города» в 43 городах России, позволяет сделать вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. В среднем при строительстве многоквартирного жилого дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн
рублей, причем большую часть таких затрат (около 80 %) составляют затраты на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения . Всего сегодня, по мнению экспертов СРО «Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)», около 23 согласовательных процедур являются явно избыточными, их отмена позволит сократить сроки получения разрешения на строительство примерно на 600 дней , что в разы минимизирует расходы на развитие проектов.
Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости, особенно первые три, характерны для рыночной структуры типа «олигополия».
На вторичном рынке жилой недвижимости входные барьеры для непрофессиональных продавцов и покупателей (домашних хозяйств и их членов) незначительны (для продавцов: наличие объекта собственности и титула на него; для покупателей: наличие денег; для обеих сторон: юридическая чистота сделки). В то же время мотивами их обращения к профессиональному посреднику (агентству недвижимости или индивидуальному риэлтору) могут быть: преодоление неопределенности и перемещение риска на третье лицо, расширение выбора и сокращение времени на поиск приемлемого варианта (что происходит как вследствие эффекта масштаба, так и за счет подключения к поиску компьютерных баз данных и профессиональных технологий). Такое обращение эффективно, если экономия на трансакционных издержках оказывается больше, чем стоимость услуг риэлторской компании.
На рынке, где сделки осуществляются с участием профессионального посредника, возникают дополнительные барьеры входа. Так, для создания риэлтерской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица или регистрация посредника в качестве индивидуального предпринимателя. Также важную роль играет хорошая репутация фирмы- посредника, которая выступает в качестве ее важного конкурентного преимущества. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его
деятельности: времени присутствия на рынке, масштаба деятельности (визуально нередко определяемого количеством действующих офисов), наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д.
Некоторым конкурентным преимуществом для риэлтерской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) – гильдии риэлторов. Однако и здесь есть свои барьеры. Для принятия в гильдию необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям установленного стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение со специально оборудованной комнатой для ведения переговоров, обеспечивающей конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги.
На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки
– в этом бизнесе очень важно иметь не только историю, но и публичное признание. Например, тот факт, что нижегородское агентство недвижимости
«Выбор» по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание –
2011», проводимого Российской гильдией риэлторов, было признано победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дало риэлтору сильное конкурентное преимущество. С эффектом торговой марки тесно связан эффект доверия. В широком смысле речь идет о разных видах доверия: 1) институциональном – в нашем случае доверии к самому институтов посредников; 2) организационном
– доверии к конкретным организациям; 3) социальном – доверии к публичному мнению и публичному поведению, когда оно берется за основу при принятии решений; 4) персонифицированном – доверии к конкретным людям. Часто, не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства)
предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями.
Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры типа «монополистическая конкуренция».
4. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья для разных групп покупателей (качество жилья, среда обитания, репутация компании- застройщика или риэлторской фирмы-посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки.
На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства.
5. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков (производителей жилья) происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения сверхдоходов как в строительной отрасли, так и секторе услуг с недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также рациональными (в той или иной степени) ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой
вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция или обман конечных продавцов или покупателей товара.
Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структура «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии», «совершенной конкуренции» и в крайнем случае - «монополии». Кроме того, это рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.
Подведем итоги первой главы. Рынок жилой недвижимости является рынком, который может изучаться с позиции как неоклассического, так и неоинституционального подхода, объединяющего экономический и правовой аспект исследования. Исследование выявило, что на рынке жилой недвижимости продается особый объект, являющийся и благом, и ресурсом одновременно. Этот объект имеет черты комплексного блага, которое удовлетворяет все пять уровней структуры потребностей в иерархии А. Маслоу. На рынке жилья выделяются первичный и вторичный сегменты; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования.
На состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В главе подробно
проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при том что эффект замещения незначителен), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на жилье характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения жилья: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль. Для выявления типов рыночных структур в работе анализировались следующие характеристики рынка жилья: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок жилья – от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.
Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в современной России.
Формально товарно-денежные отношения в плановой экономике существовали. Но за внешней формой денег, цены, сделки купли-продажи и т.п. не было реального рыночного механизма. Спрос не воздействовал на цену, не было равновесных цен, отсутствовала конкуренция. Цены формировались централизованно на основе затрат, были оторваны от мирового рынка. Относительные цены отражали диспропорции производства и т.д. Поэтому главной мерой для перехода к реальным рыночным отношениям должно было стать освобождение рыночных форм от подавления их со стороны административно-командной (плановой) системы, т.е. либерализация экономики.
Внутриэкономическая либерализация
Либерализация внутриэкономических отношений в народном хозяйстве связана с тремя моментами. Во-первых, освобождение процесса формирования цен от централизованного регулирования - это важнейший, исходный момент либерализации. Во-вторых, введение свободы торговли для физических и юридических лиц. В-третьих, наиболее глубокий и сложный момент либерализации - подчинение деятельности производителей требованиям рынка (спроса). Все эти преобразования резко меняют существовавшую в плановой экономике систему хозяйствования, сам образ жизни и мышления людей, порождает в обществе сложные проблемы и противоречия.
«Отпуск» цен приводит сразу же к их существенному повышению, что обуславливает уменьшение реальных доходов людей, снижение жизненного уровня населения, изменение структуры потребления, сложные проблемы для предприятий в закупке сырья и материалов, выплате заработной платы и т.д. Так, в России лишь в январе 1992 г. потребительские цены выросли в 3,5 раза по сравнению с декабрем 1991 г., в то время как номинальная заработная плата за этот период выросла всего на 40%. Физический объем товарооборота в январе 1992 г. составил около одной трети от января 1991 г. В целом за 1992 г. потребительские цены выросли более чем в 25 раз.
В теории выделяется два варианта отпуска цен: одномоментный («шоковый») и постепенный («градуалистский»). Наделе реальная политика либерализации, скорее, носит «смешанный» характер, склоняясь в сторону того или другого варианта. Чем меньше развиты рыночные отношения к началу либерализации, тем менее эффективен «шоковый» вариант. В России в этом смысле процесс либерализации цен проходил труднее, чем во многих странах Центральной и Восточной Европы, хотя и прошел достаточно быстро. В январе 1992 г. стали свободными 80% цен на товары производственного назначения (кроме цен на энергоносители и транспорт) и 90% цен на потребительские товары (в стоимостном выражении). Цены на большинство товаров производственного назначения были повышены в 5 раз. В дальнейшем процесс повышения цен продолжался. К началу 1996 г. либерализация цен в России была практически завершена.
Либерализация экономики порождает острые противоречия в производственной сфере. Во-первых, масса предприятий, особенно из отраслей военно-промышленного комплекса, привыкших работать на государственный заказ, сразу теряет сферу сбыта на свою продукцию. Во-вторых, предприятия, поставленные в рыночные условия, часто оказываются неконкурентоспособными на рынке, особенно в соревновании с импортной продукцией. В-третьих, трудности сбыта порождают проблему закупки сырья и материалов, т.е. проблему самого функционирования. В-четвертых, трудное положение производителей усугубляется сокращением спроса населения. В-пятых, в особенно тяжелое положение попадают производства, получавшие ранее субсидии от государства (прежде всего сельское хозяйство). В-шестых, либерализация экономики глубоко противоречит сложившемуся менталитету директорского корпуса, воспитанного условиями плановой системы выполнять задания сверху, не заботясь о сбыте продукции и получении необходимых ресурсов.
Либерализация внешнеэкономических отношений
Либерализация внешнеэкономических связей страны - совершенно необходимое, логическое следствие либерализации внутриэкономических отношений. Эффективный рыночный механизм в экономике может быть создан только при его тесной связи с мировыми рыночными отношениями. Более того, при этом важно известное единство экономических и правовых форм взаимосвязей между разными странами. Внешнеэкономическая либерализация расширяет возможности помощи при проведении преобразований в переходном процессе, т.е. как бы ускоряет решение задач переходной экономики.
Основные формы такой либерализации - расширение доступа в страну зарубежных инвестиций; устранение огосударствления (централизации) внешнеэкономических связей; снятие протекционистских ограничений для импорта; либерализация экспорта (отмена пошлин, квот, лицензий и льгот); обеспечение конвертируемости национальной валюты. Все эти формы, как показывает практика, усиливают эффективность действующего рыночного механизма, хотя следует подчеркнуть, что в полной мере они не применяются и в развитой рыночной экономике. В целях защиты национального производства государство здесь устанавливает известные ограничения, широко использует таможенные тарифы, вводит различного рода запреты и т.д. Тем более это, очевидно, должно относиться к экономике переходной, где рыночный механизм проходит стадию становления, а существующее производство еще не адекватно рыночным условиям.
Поэтому политика внешнеэкономической либерализации в переходной экономике должна быть оптимальной, т.е. с одной стороны, обеспечивать ускоренное развитие внутринациональных рыночных отношений и их органичное включение в мировое хозяйство, а с другой - не допускать ущерба развитию отечественного производства. В целом в России преобразования в данной области были связаны именно с либерализацией внешних отношений по всем направлениям. Впервые за многие десятилетия формально были открыты широкие возможности для притока иностранного капитала. Осуществление внешнеэкономических операций было разрешено отдельным предприятиям и лицам. Резко сокращен централизованный импорт и экспорт. В течение 1992-1996 гг. были практически отменены пошлины, квоты, лицензии и льготы на российский экспорт, сокращены импортные пошлины. Сделан ряд существенных шагов по обеспечению конвертируемости рубля и т.д.
Вместе с тем, противоречивость названных форм обуславливает крайнюю болезненность процесса внешнеэкономической либерализации российской экономики. Так, широкое открытие ее для импорта зарубежных товаров наносит существенный ущерб национальному производству. Вследствие этого правительство принимает решения об усилении протекционистской защиты (тарифов на импорт) и в целом, и по отдельным группам товаров. Отмена квот и лицензий на экспорт при различии внутренних и мировых цен (в частности на нефть, некоторые металлы) порождает необоснованные доходы, «утечку» капитала за рубеж и т.п., что, следовательно, требует сохранения известного государственного контроля. Частичная конвертируемость рубля порождает «долларизацию» экономики в условиях ее неустойчивости, рост вложений средств населения в доллары и т.д. Негативы чрезмерной открытости российской экономики ярко проявились в финансовом кризисе 1998 г., приведшем к девальвации рубля и снижению жизненного уровня населения.
Становление рыночной инфраструктуры
Одна из важных задач формирования реальных рыночных отношений - образование институтов рыночной инфраструктуры. Рыночная экономика - сложнейший механизм взаимосвязей десятков миллионов производителей и потребителей. Рыночная инфраструктура - это система экономических и правовых (что очень важно) учреждений (институтов), обслуживающая этот механизм путем организации движения товарных и денежных потоков, их распределения во временном и региональном аспектах с учетом потребностей бесперебойного функционирования рыночного механизма. В переходной экономике в процессе формирования различных рынков (товаров, труда, капитала) постепенно возникают соответствующие институты: товарные биржи и биржи труда, различного вида бюро по трудоустройству и переподготовке кадров, фондовые и валютные биржи, складывается качественно новая банковская система.
Формирование институтов рыночной инфраструктуры в переходной экономике имеет целый ряд особенностей. Во-первых, многие из них образуются заново, на «пустом месте». Так, в годы плановой экономики не было товарных, фондовых и валютных бирж. Во-вторых, в связи с этим, образование их происходит в количествах, не адекватных потребностям рынка. Так, на 1 января 1996 г. в России действовало более 2,6 тыс. коммерческих банков, причем примерно за год к этому сроку их число выросло на четверть, а многие из действовавших ранее разорились. Более половины всех банков - мелкие, не способные конкурировать с западными банками. В-третьих, первоначально не все институты выполняют свойственные им функции. Это касается, в частности, товарных бирж, которые должны заниматься организацией товарных сделок по массовым сырьевым и продовольственным товарам. Первые российские биржи, возникшие сразу в огромном количестве (только в 1992 г. было зарегистрировано около 400 товарных бирж), занимались торговлей любыми товарами. В-четвертых, образование названных институтов проходит подчас без надлежащей правовой основы, что затрудняет их функционирование и порождает множество злоупотреблений. В-пятых, особо следует сказать о существенном распространении в этой сфере мошеннических организаций, финансовых пирамид и т.д.
Принципиальные изменения происходят в банковской сфере. Вместо практически единой государственной банковской системы, свойственной плановой экономике, складывается система двухуровневая, отвечающая потребностям экономики рыночной. Ее нижний уровень составляет широкая сеть коммерческих банков, призванная выполнять (как и большинство других институтов рыночной инфраструктуры) роль посредников между производителями и потребителями. Их деятельность контролируется Центральным Банком России путем установления учетной ставки процента и обязательной нормы резервов. Подобные преобразования характерны для всех стран, совершающих переход от плановой экономики к рыночной
